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血本无归?警惕这类商铺暗藏的投资陷阱…

作者:jcmp      发布时间:2021-06-23      浏览量:0
买商铺是个技术活,必须要有独到的眼光才行

买商铺是个技术活,必须要有独到的眼光才行,好的商铺能让你人财两旺,买到差的商铺,却足以让投资者赔到血本无归,难以转手。

选购商铺时一定要谨慎地挑选区域、前瞻性地评估发展前景、综合考量产权、商铺面积等多方面要素,才能正确规避风险,减少不必要的损失。

前段时间,《中国房地产报》的一则新闻吸引大家注意,文章报道了长春500名业主投资商铺却陷入维权风波的经历。如今15年过去了,这些业主们商铺没拿到,还被列入入“失信名单”。

“只投2万元,15年狂赚70万元”,当初他们正是被这样一则广告吸引,500多个产权式商铺一经推出便很快清盘。

然而两年后,因开发商没有按时归还银行贷款,500多名业主不仅被银行列入“失信名单”,且属于自己的商铺也未能拿到。

这几年,业主们一直在维权,希望从“失信名单”中去除自己的名字,以及拿回属于自己的商铺。

什么是产权式商铺?

所谓产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售,并承诺给予投资者一定年限内(5年至10年)固定回报的商铺产品形式。

产权式商铺是地产界约定俗称的称谓,不仅指具有产权的商铺,更侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺的所有权与经营权分离。

最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年来亦出现在我国的深圳、广州、上海等大城市。

独立产权 VS 虚拟产权

在实践中,产权式商铺主要有两种形式:

一种则是“ 独立产权式商铺 ”,即开发商对敞开式卖场进行物理形态分割,商铺间以内隔物理墙等形式予以区分。小业主拥有分割部分的独立产权,商铺的业主可以自营,也可以出租或交由开发商或其他经营公司包租;

另一种是“ 虚拟产权式商铺 ”,即开发商将开放式卖场进行面积分割,小商铺间无内墙隔离,且不划分实际区域,产权登记在投资者名下,并在一定期限委托经营,委托经营期间往往对各小商铺进行重新布局或合并使用。

虚拟产权式商铺依赖商场整体经营和第三方经营公司的能力,运营商如果经营的不好,那么投资者的收益就无法兑现。

对比来讲,独立产权商铺真正拥有分割的独立产权的物业形态,购买这种商铺的投资者可以出租,或是让经营公司包租。故投资者真正拥有了处置权,便于随时调整方向、规避风险。

当前国内零售业平均利润仅为2%,而多数产权式商铺会承诺6%-8%的年回报率,本身就是一种比较虚的做法。这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。

而所谓的“售后包租”实际上是卖铺的一种噱头,更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,开发商通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外,“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。

业内人士称,这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外,最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议,产权和经营权是分开的,企业万一经营不佳了,意味着业主商铺的价值也开始大打折扣。

三条建议规避风险 1、应当由开发商提供担保,承担连带责任。

购房人应当与开发商、租赁公司共同签订合同,约定尽可能长的包租期,同时严格约定租赁公司不得提前解除合同,否则应承担巨额的经济赔偿责任,赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。

合同中应将开发商作为租赁公司的担保方,一旦租赁公司不能承担赔偿责任时,开发商应承担连带赔偿责任。

当然,最好约定一旦不能实现包租的投资目的时,购房人有权退房。

2、明确约定相应违约责任。如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。 3、要查实合同另一方的企业经营状况、承担责任的能力。

总之,商铺投资无异于一次小型创业。还是那句话:市场有风险,投资需谨慎。