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业主与物业的纠葛

作者:jcmp      发布时间:2021-06-27      浏览量:0
近日,宁波中梁首府小区几位业主驾车,将小

近日,宁波中梁首府小区几位业主驾车,将小区车行出入口堵死,随后几位业主将印有“干啥啥不行,收钱第一名”的锦旗递交给小区物业服务中心。近年来物业纠纷案件数量爆炸式增长,经查裁判文书网显示,从2012年的16998件到2019年63万件,今年突降应该是由于抗疫优先,很多案子都延迟或被法院压住。随着城镇化率的不断提高,社会主义初级阶段矛盾中又多了一项,人民日益增长的安居乐业需要同落后的物业服务水平之间的矛盾。

1、我的地盘我做主

市场上的物业多如牦牛,有好的有差的,我们对物业不能一棍子打死,对于质量好的物业我们还是要点个赞。不过,无论这些物业服务质量好坏,价格高低,我相信绝大多数业主入住小区时物业就已经横在小区里了,然后一直赖到现在。作为业主的你不觉得有什么地方不对劲么。问题一:我是业主,这物业来收我每月几百的物业费经过我同意了么?这是一个很关键的问题,关系到我的地盘我说了算不算。来,跟我念,民法典第二百七十八条国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。法律和行政法规对业主的选择物业的权利做了肯定性的回答。经业主“双过半”同意就可以选择自己的物业了。当然,现实中较真的业主很少,基本只要物业过得去就凑合着过。既然是法律赋予业主的权利,就可以选择行使也可以选择不行使,不过一定要树立业主意识,只要业主愿意可以选择换掉物业,现实中对于业主有一定的困难,不过这个选择权始终在业主。

除了选聘物业公司外,民法典和《物业管理条例》对保障业主对小区的“主权”做了一系列的规定,包括业主可以通过制定管理规约决定如何管理小区,业主决定共有物业的经营权、收益权、业主可以要求物业向业主公布小区管理收支情况,业主决定维修基金的使用等,只要涉及到小区业主权益的财权、事权,业主都可以自主决定。法律上,业主对小区已经有“主权”了,在如何实质上实现主权确有不少的困难,这些困难包括:业主如何形成一个“主权实体”以便一致对外、如何形成议事机制处理内部分歧、如何取得委会、街道办、相关主管部门的支持和配合、如何对物业服务质量进行评估、制约;如何对小区进行实质上的管理、相应的小区法人制度的完善。业主对小区实现“主权”先决条件是需要有财权,懂事权。说人话就是小区经费的银行账户收支两条线要归业主管,事权就是业主要懂小区有哪些必要的事务(水电气消防等)。实现业主对小区“主权”需要相关部门给予相应的配套措施,也需要业主积极主动站出来探索小区管理之道。有一个案例供参考,广州市海珠区祈乐苑物业于2012年9月宣布涨50%的物业费,业主不满,随后业主炒掉物业,成立业委会,重新招聘了物业公司,在与新物业公司的磨合中学会了小区各项事务的管理,随后干脆砍掉了物业公司,业委会自聘物业经理、财务、保安、保洁、设备管理等实现小区自管。经过几年的积累,小区在维持每平米物业费不变的情况下共收入1200万物业费,除去管理支出,还结余600万。从这个案例中,我们看到,一、物业的利润很高,绝不是物业声称的那样亏本买卖;二、小区只要管理恰当,是可以将物业费维持在较低水平同时有结余。通过业主意识的觉醒和切实的努力,业主是可以以一个较好的性价比实现业主权利的。将业主的纸面权利变为真实的权利需要业主对小区的根本任务和物业的作用有一个清晰的认识,可以从以下四个方面来厘清思路。一、业主与物业间存在什么问题或矛盾;二、业主与物业之间实质上是什么关系;三、业主与物业应当是什么关系;四、如何构建健康的业主与物业关系。