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房屋漏水,物业不维修,业主拒付物业费为什么败诉?

作者:jcmp      发布时间:2021-06-27      浏览量:0
但是相关数据显示:我国各大主要城市住宅漏

但是相关数据显示:我国各大主要城市住宅漏水率高达95.33%。数据惊人!因为 房屋漏水而发生的诉讼纠纷数量 也非常多,通过司法裁判文书网检索, 法院判决案件:2019年有13760件,2018年12029件 ,还有更多的案件是调解结案的。

我曾接到过一个咨询:2016年,胡先生购买了一套位于顶楼的住宅,结果夏季几场暴雨后,房屋开始漏水。胡先生多次要求物业维修,物业通知开发商维修了两次后,仍然没有修好。胡先生家里一到下大雨,就得用脸盆接水,最后忍无可忍,拒绝缴纳物业费。今年物业公司把胡先生告上了法院,结果法院判决胡先生败诉,要求其立即缴纳全部物业费及滞纳金。

其实不少业主都遇到过胡先生的困扰: 房屋漏水该谁维修?房屋漏水能不能不交物业费?

一、房屋防水工程的保修期为5年,由房产开发商负责保修

大部分业主凭“常识”判断,认为物业公司既然收了物业费,小区里面的任何问题,都应当由物业公司承担责任。

然后法律义务需要有法律依据,其实法律对于房屋共有部分的维修义务,有明确规定。

《建设工程质量管理条例》明确规定: 房产开发商负责对房屋外墙、屋顶漏水进行保修,保修期限为5年,时间自竣工验收合格之日起计算。

二、保修期结束后,物业公司负责使用住宅维修资金,修补房屋共用部分的漏水。

那么5年保修期结束后,屋顶漏水由谁负责?这时候房产开发商不再承担维修义务了,是否由物业公司维修?

《物业合同》中都会约定,物业提供的物业管理服务事项包括: 共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理 。屋顶属于小区的共用部分,因此物业公司是有维修、管理义务的。

虽然物业公司具有维修管理义务,但是如果涉及维修资金比较大,并不是由物业公司支出,而是 需要启动住房专项维修资金 。

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。它有两个特点:一是专款专用,只能用于物业公共部位和共用设施设备的维修养护;二是"钱随房走"的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

住宅维修资金启动的条件应当是:

1、需要维修的部位属于业主共有部位和共有设施设备。

2、需要维修的项目已经超过了保修期。

3、"双三分之二原则",即同时满足:专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意使用,且人数上占总人数2/3以上的业主同意使用。

划重点了: 房屋竣工验收合格之日起5年内,房屋的共用部分漏水找房产开发商,五年之后由物业公司维修,资金从住宅维修资金中支付。房屋的共用部分是指屋顶、房屋外墙。

三、房产开发商不履行维修义务,胡先生是否可以不交物业费?

本案中,胡先生的房屋还处于5年保修期内,因此维修义务应属于房产开发商的责任。

胡先生认为房产开发商和物业公司是一家,物业公司是房产开发商找来的。所以他认为房地产开发商没有维修好,给自己造成了损失,就应该让物业公司来赔偿。所以胡先生不交物业费,是抵扣自己的损失。

从法律关系来看,房产开发商和物业公司不是同一家公司 ,分别属于独立的法人,即便他们之间存在着某种关联关系,但是 在法律上仍然认为属于独立的个体 。简言之,冤有头债有主。 张某欠你的钱,你不能找张某的表哥还。张某的表哥没有还款义务。

所以,胡先生不能因为屋顶漏水,不缴纳物业费,法院的判决是正确的。

四、房屋漏水,胡先生应该怎么维权?

房屋漏水,房产开发商不履行维修义务,怎么办?胡先生完全可以自己找专业的施工人员进行维修,毕竟房屋是自己住的,先修好解决自己的居住问题。

同时, 保留好相关维修的证据:维修合同、维修费用清单、付费转账凭证、付款收据、施工现场照片等。

事后,胡先生可以拿着这些证据,向房产开发商主张自己的权利,要求房产开发商将全部费用赔偿给自己。如果房产开发商不赔偿,则胡先生有权向法院起诉,要求房产开发商负责赔偿。