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商业物业租赁合同中,承租人拖欠物业管理费,出租人可否解除合同

作者:jcmp      发布时间:2021-07-11      浏览量:0
商业物业租赁合同中,承租人拖欠物业管理费

商业物业租赁合同中,承租人拖欠物业管理费,出租人可否解除合同

物业管理费(服务费)是商业物业租赁关系中十分重要的问题,但实践中,十分容易被租赁双方忽视,在租赁合同中并未特别约定或者约定不清楚,由此发生纠纷的情形较为常见。物业管理费由谁承担?如果承租人拒绝支付物业管理费,出租人(业主)是否有权解除租赁合同?如果出租人(业主)拒绝支付物业管理费,承租人是否有权解除租赁合同?

一、物业管理费的承担主体

《物业管理条例》第四十一条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

根据《物业管理条例》的规定,我们可以明确:

1.物业管理费的承担主体就是业主,在租赁合同中也就是出租人。

2.如果租赁合同中约定,物业管理费由承租人承担,则从其约定。

3.如果承租人未支付物业管理费,则出租人应当就支付物业管理费承担连带责任。

实际上,业主与物业公司签署物业服务合同,根据合同约定,其应当按照约定履行支付物业管理费的义务,不存在承担连带责任的情形。但是实践中,出租人通常与承租人就物业管理费承担事宜进行约定,在不含物业管理费(即约定由承租人承担支付物业管理费)的租赁合同中,承租人为支付物业管理费的主体。

那么何种情形下,出租人承担连带责任呢?实践中,出租人与承租人签署租赁合同后,在物业公司收取物业管理费时,出租人通常会告知物业服务费由承租人承担,此时物业公司往往直接向承租人收取物业管理费,此为惯例。但对于物业公司而言,其向承租人收取物业管理费并不代表其与租赁双方之间同时存在租赁合同关系。我们理解,《物业管理条例》第四十二条的规定,实际上是赋予了物业公司选择权,虽然其与出租人之间存有书面的合同,但其选择向承租人收取物业管理费后,并不当然解除双方之间的物业服务合同,只是物业服务合同中的部分义务由承租人承担,也可以理解为债权债务的部分转移。因为实践中,确实存在租赁双方、物业公司之间约定不清楚,权利行使和义务履行不规范,经常发生纠纷,《物业管理条例》第四十二条的规定,为法院审理此类案件提供了依据,也更能便捷、高效地解决此类案件。

与此同时,《物业管理条例》第四十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条也明确规定了“业主应当就承租人支付物业管理费承担连带责任”的内容,有效解决实践中存在的大量物业管理费承担推诿等物业纠纷案件。

“连带责任”是法定之债,不以当事人之间的约定任意排除。“连带责任”的特征是各责任人对外不区分份额、不分先后次序的向权利人承担责任。根据规定,在租赁合同履行期间,无论租赁双方是否约定物业服务费的承担主体,或者出现物业公司在租赁合同期间向承租人收取物业管理费的情形,物业公司均有权要求出租人支付物业服务费,无论权利基础是法律规定还是合同约定。

二、承租人拖欠支付物业管理费,出租人是否有权解除租赁合同

合同解除分为两种方式,即1.约定解除权,2.法定解除权。如果租赁合同中明确约定“若承租人未支付物业管理费,则出租人有权解除合同”的约定,则在出现前述情形时,出租人显然享有合同解除权。

若租赁合同中并未约定前述的解除权,出租人是否有权解除合同?

《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

根据法律规定,法定的解除权如上所述。承租人拖欠或者拒绝支付物业管理费显然不属于“不可抗力事件”,那么承租人拖欠物业管理费是否符合法定解除权的情形呢?

首先,何为“主要债务”?在租赁合同中,租赁合同中,承租人的主要义务是支付租金,显然物业管理费不属于其应当履行的“主要义务”,那真的如此吗?我们理解,承租人拖欠物业费,则物业公司将要求出租人承担,对于出租人而言,其主要的权利即为收取租金,获取该部分收益,如果承租人拒绝支付或者拖欠物业管理费,其主要的权利将会受到损害,该损害是直接和持续的,而权利对应的即为义务,所以,我们倾向于认为,承租人支付物业管理费应当为主要的义务,应当归于“主要债务”之列。

第二,我们讨论一下“合同目的”。租赁合同的目的,对于出租人而言,其显然也是为了获取租金收益。若承租人拖欠物业管理费,将会导致出租人承担连带责任,并造成损失,承租人的行为显然直接和持续的损害了其该种收益权。

综合上述分析,在租赁合同中并无约定因承租人拖欠物业管理费,出租人可以解除合同的约定时,出租人可以适用《合同法》规定的法定解除权。

当然,我们也提示出租人,为避免租赁双方发生争执,尽量在租赁合同中约定具体的情形。

三、出租人拖欠支付物业管理费,承租人是否有权解除租赁合同

实践中,既然会发生承租人拖欠物业管理费的情形,当然也会发生出租人拖欠物业费的情形。根据前述分析,有约定从约定,无约定则需要考虑适用“法定解除权”的情形。

租赁合同中,承租人的权利是依法享有适用租赁房屋,如果出租人不能支付物业管理费导致租赁房屋不能正常使用的,显然属于“不能实现合同目的”的情形。

租赁合同中,出租人的主要义务是交付符合使用条件的房屋,但实体房屋附着其他的附随产品,包括交付的房屋能够被提供物业服务,出租人不支付物业服务费,显然会导致承租人的权利受损,我们倾向于认为,出租人拖欠物业费,也属于出租人未履行“主要债务”的情形。

如果出租人拖欠物业管理费,承租人垫付后,其是否可以代为支付并从租金中扣除该费用呢?

租赁合同履行期间,承租人享有适用租赁房屋的权利,根据诚实信用的原则,出租人支付物业管理费的义务显然并非不能够代为履行的义务,同时为了实现合同目的,其代为支付行为并无不当,故承租人当然也可以选择代为支付物业管理费以使租赁合同能够继续履行。

承租人垫付物业管理费后,承租人可以根据合同约定,从租金中扣除该垫付款项。如果租赁合同没有约定,则是否可以从租金中扣除该部分款项?

《合同法》第九十九条规定,当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。

当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

对于承租人而言,其有权随时要求出租人支付该垫付的物业管理费。根据前述规定,租金支付期限届满后,出租人要求支付租金时,承租人可以主张抵消权,抵消其垫付的部分款项。